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DERECHO BANCARIOVENCIMIENTO ANTICIPADO

Resolución de casos de vencimiento anticipado, con la visión estratégica desde la experiencia de una ex juez.

Esta cláusula se aplica cuando el titular incumple sus obligaciones con la entidad prestamista, es decir, cuando no puede o no quiere pagar la hipoteca y deja de abonar las cuotas del crédito. Cuando eso ocurre, el banco resuelve unilateralmente el contrato y puede iniciar el proceso para ejecutar la hipoteca y solicitar el embargo de la vivienda que actúe como garantía de la operación.

En muchos casos, los requisitos que imponían los bancos para poder resolver el contrato unilateralmente eran muy favorables a sus intereses: solo se permitía el impago de una cuota, se daban solo 30 días para poder presentar alegaciones… Por ello, varios jueces españoles declararon abusiva esta cláusula, pese a que la normativa española de entonces era favorable a la banca

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Finalmente, este tema terminó sobre la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que desde 2013 ha emitido diversas sentencias en las que declara que la regulación española no sigue las directrices europeas sobre protección al consumidor y establece en qué casos puede declararse abusiva la cláusula que permite iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca.

Veamos qué dice la sentencia del TJUE de 2017 sobre los criterios que deben seguir los jueces españoles para declarar abusivo el vencimiento anticipado:

  • Tienen que examinar si la cláusula causa un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato en detrimento del consumidor.
  • También deben comprobar si las causas que permiten al banco aplicar la cláusula son suficientemente graves en relación con la duración y la cuantía del préstamo hipotecario, así como si la facultad de resolver el contrato constituye una excepción y si la normativa nacional prevé medios adecuados y eficaces al consumidor que le permitan evitar sus efectos.

Si se considera una cláusula abusiva, debe eliminarse del contrato tanto si ya se ha aplicado como si no. Sin embargo, en caso de haberse aplicado, el Tribunal Supremo dice lo siguiente:

  • Si el procedimiento se inició antes de la Ley 1/2013, el desahucio tiene que anularse de manera automáticamente.
  • Si el banco solicitó el embargo después de la Ley 1/2013, solo puede ejecutarse la hipoteca en el caso de que el cliente hubiese impagado lo siguiente:
    • 12 cuotas o el 3% del capital inicial del préstamo si este se encontraba en su primera mitad de vida.
    • 15 cuotas o el 7% del importe original si el crédito había llegado a la segunda mitad de su plazo.

El vencimiento anticipado es uno de los puntos que se regulan en la ley hipotecaria, que está en vigor desde el 16 de junio de 2019. La medida establece que el banco solo podrá resolver el contrato en estos casos:

  • En la primera mitad de la hipoteca: cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.
  • En la segunda mitad del préstamo hipotecario: cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Por otra parte, los bancos deben dar 30 días de margen a los hipotecados para que éstos puedan para pagar las mensualidades pendientes. Asimismo, las entidades pueden aplicar un interés de demora máximo de tres puntos por encima del remuneratorio de la hipoteca. 

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